Рынок складской недвижимости Москвы. Рынок земли

Общий спад на рынке коммерческой недвижимости не мог не отразиться и на рынке
земли. Значительная доля компаний пересмотрела планы по приобретению участков, другие приостановили процесс согласования сделок. Однако ряд участников рынка по-прежнему изучает текущее предложение. Наибольший интерес у потенциальных покупателей вызывают южные и северные направления Московского региона.

Востребовано западное направление (Минское, Можайское и Новорижское шоссе), однако количество предложений в данной локации весьма ограничено.

В последнее время увеличилось количество запросов на приобретение земельных
участков на востоке: преимущественно для складского девелопмента и развития индустриальной недвижимости.

Если говорить о расстоянии от МКАД , то традиционно наиболее привлекательны
участки на удалении 10–15 км. Однако мы отмечаем увеличение интереса и к более
удаленным от города предложениям.

В сегменте покупки земли под реализацию объектов жилой недвижимости значительно сократилось количество участников рынка: малые и средние компании
на фоне ограничения доступа к заемному финансированию приостановили развитие. Основной спрос формируется за счет 10–15 крупных застройщиков.

Исторически оперирующий в иностранной валюте, рынок земли ввиду значительных
валютных колебаний и высокой степени неопределенности частично перешел на
коммерческие условия, номинируемые в российских рублях. Сегодняшний рынок
характеризуется большой неоднородностью: некоторые его участники, как правило, владеющие одним-двумя активами, предлагают земельные участки по завышенным ценам, в то же время появляются привлекательные предложения как для коммерческой, так и для жилой застройки с дисконтом.

Прогноз

Мы ожидаем, что совокупный объем введенных в эксплуатацию качественных
складских площадей по итогам 2015 г. составит не более 800 тыс. м2, что в два
раза меньше рекордного показателя прошлого года.

Анализ текущей активности позволяет утверждать, что объем сделок по аренде и
продаже складских площадей на московском рынке до конца года может составить
порядка 700–800 тыс. м2, что сравнимо с прошлогодними показателями. Выгодные
предложения на рынке приведут к большему объему переездов в случае окончания
срока существующего контракта. Основная доля сделок по-прежнему будет приходиться на компании, оперирующие в сфере розничной торговли – преимущественно продуктовые сети и DIY-операторы.

На фоне сокращения объемов ввода новых складских площадей и сохранения активности арендаторов на текущем уровне к концу года мы можем наблюдать уменьшение уровня вакантных площадей до 9%. Арендные ставки, по нашему мнению, останутся на прежнем уровне.

В 2016 г. возможное улучшение экономической ситуации и отмена санкций могут привести к увеличению спроса на качественные складские помещения, что в совокупности с низким объемом нового спекулятивного предложения может существенно снизить уровень вакантных площадей и скорректировать арендные ставки в сторону увеличения. Стоит отметить, что похожая ситуация наблюдалась после кризиса 2008–2009 гг., когда уровень вакантных помещений упал на 11 п. п. и составлял менее 1%.

Источник: Knight Frank Research, 2015