Последние новости

Рынок складской недвижимости Москвы. Спрос

spros1Общий объем сделок аренды и покупки качественной складской недвижимости на российском рынке в I полугодии 2015 г. составил порядка 410 тыс. м2, что на 20% ниже объема сделок в I полугодии 2014 г. и почти в 2 раза меньше рекордных показателей I полугодия 2013 г. Стоит отметить, что, несмотря на снижение объема сделок за первые 6 месяцев текущего года, активность арендаторов, интересующихся складскими площадями на московском рынке, в течение полугодия была стабильной. Однако в связи с увеличением сроков ведения переговоров в завершенные сделки данный спрос может перерасти только в III–IV кварталах. Отметим также, что на протяжении I полугодия 2015 г. на московском рынке не было заключено ни одной сделки по покупке складских площадей: ряд сделок находится в процессе согласования и будет заключен в 2015 г. При этом объем продаж в текущем году будет далек от показателей 2013 или 2014 гг.

В текущих условиях характер запросов арендаторов в I полугодии 2015 г. значительно изменился. Одним из основных параметров при выборе складского помещения стала стоимость аренды, в то время как расположение и класс объекта отошли на второй план. Кроме того, в условиях спада производства, снижения уровня потребления и грузоперевозок площади арендуются и за счет перехода арендаторов из одних комплексов в другие на более выгодных коммерческих условиях, в том числе с сокращением занимаемого объема площадей.

spros2Рассматривая географию сделок, можно отметить, что на Московский регион пришлось порядка 63% всего объема сделок по стране, на рынки Санкт-Петербурга и региональных городов – 18% и 19%, соответственно. Стоит заметить, что впервые с 2012 г. наблюдается снижение доли региональных городов в совокупном объеме сделок по аренде и продаже складских площадей.

С учетом географии ввода в эксплуатацию новых площадей, а также их общего территориального распределения на карте Московской области закономерным выглядит распределение совокупного объема сделок по аренде и продаже: около 70%
пришлось на южные направления области.

Средний размер сделки в Московском регионе изменился незначительно: 9,5 тыс. м2 в I полугодии 2015 г. против 9,9 тыс. м2 за аналогичный период 2014 г.

Порядка 65% от общего количества сделок приходится на блоки площадью менее 10 тыс. м2, что также сопоставимо с показателями I полугодия 2014 г.

По итогам первых 6 месяцев 2015 г. компании розничной торговли и дистрибьюторы заключили порядка 60% всего объема заключенных на рынке сделок аренды. Около 30% площадей пришлось на транспортные и логистические компании: объем сделок с ними вырос по сравнению с 2013 и 2014 гг., но не достиг 50%, как было в I квартале 2015 г. Доля производственных компаний и операторов online-торговли
сократилась до 9% и 1% соответственно.

Стоит отметить, что высокая доля сделок, приходящихся на розничных операторов,
обусловлена активностью со стороны DIY-операторов и продуктовых сетей. Именно данные сегменты рынка розничной торговли чувствуют себя наиболее уверенно в текущей ситуации и анонсируют планы по развитию в России.

Коммерческие условия

 

kom.usl1

За последние 12 месяцев снижение заявляемых рублевых арендных ставок составило около 10–15%. На текущий момент заявляемые ставки аренды на помещения класса А варьируются в диапазоне 3 800–4 600 руб./м2/год, на помещения класса В – 2 800–3 500 руб./м2/год (triple net – без учета НДС , операционных расходов и коммунальных платежей).

Наибольшее снижение ставок аренды на качественные складские площади было отмечено в период с октября 2014 г. по март 2015 г., когда в условиях высокой степени неопределенности и увеличения объемов вакантных площадей на рынке собственники активно пересматривали коммерческие условия. Кроме того, к концу I полугодия 2015 г. на рынке появилось несколько предложений аренды по ставкам заметно ниже среднерыночных, что свидетельствует о высокой ценовой конкуренции и готовности некоторых  девелоперов пойти на серьезные уступки арендаторам во избежание простоя площадей.

Договоры аренды заключаются преимущественно на короткий срок (3–5 лет) по ставкам аренды, номинированным в рублях. Однако по-прежнему на рынке есть ряд предложений в иностранной валюте. По нашему мнению, в ближайшие 1–2 года ставки аренды будут преимущественно оставаться  номинированными в российской валюте.

kom.usl2

 

Источник: Knight Frank Research, 2015