Интеллектуальный девелопмент индустриальных парков – модель будущего

Гринфилд или браунфилд?

Как ни парадоксально, но сравнить уровень подготовки индустриального парка к входу резидента можно с розничным загородным рынком жилья. И если в последнем случае понимание ничтожной стоимости голой земли при продаже участков без подряда с обещаниями провести сети в будущем очевидно всем потребителям, то в сегменте индустриальных парков такие иллюзии все еще существуют.

Резиденты рассматривают проекты с понятной концепцией, размежеванной землей, подведенными сетями, проложенными дорогами – такой продукт в аналогии с участками с подрядом сократит срок собственного девелопмента на входе и позволит в прогнозируемые сроки возвести производственное здание и запустить бизнес-процессы по выпуску продукции.

Третий путь, по которому пошел владелец Европейского промышленного округа под управлением Vesco Group – интеллектуальный девелопмент. Главный якорь индустриального парка – железнодорожная ветка, которая являлась заброшенным ответвлением основных линий. Основа концепции – инвестиции в восстановление работоспособности путей и привлечение крупного логистического оператора, которым стала компания Контейнер Транс Групп. Будучи завязанными на поставки строительных материалов, оборудования и сырья, производственные компании считают логистического оператора частью инфраструктуры, которая на сегодняшний день позволила привлечь в проект такие крупные компании как Сапсан, Велком, Major, Чесли и другие.

Государственная поддержка или частный бизнес

Комплекс мер, который направлен на запуск индустриальных парков в масштабах страны, сводится к двум факторам: инвестиционная роль государства и льготы бизнесу на период строительства производства. К мерам государственной поддержки мы относим льготное финансирование в национальной валюте и, конечно же, бесплатные землю и инженерные сети – продукт, цена которого для государственного участника несравнимо ниже бизнес-прайса. Стимулирующие инвестиции в производство льготы – «налоговые каникулы» на хозяйственную деятельность и на землю на период самого строительства.

Европейский промышленный округ – своего рода уникальный пример, где девелопер фактически исполняет роль государства, предлагая земельные участки «бесплатно» за долю в проекте. Конечно, в этом случае стоимость актива несколько выше листинговой цены продажи, но резидент экономит стартовые инвестиции, делит риски проекта и главное — повышает шансы на привлечение западного кредитования от финансовых партнеров девелопера – HSBC, Swiss Bank, Raiffeisen bank, Deutsche Bank, China Bank. Сравни модели развития инкубаторов, девелопер проекта ищет потенциал в инновационных бизнесах, тщательно вникает в детали, выделяет перспективные и активно включается их развитие.

Девелопер по своей сути является бизнесменом, и, несмотря на благие намерения – повышение ликвидности актива и финансовый результат проекта – первостепенные задачи. Девелопер работает в рамках конкретного проекта, а не в плоскости стратегического развития территории. Задача создания рабочих мест и сбалансированное развитие отдельного взятого района – задача муниципалитета.

Главная задача индустриального парка – появление в регионе нового налогоплательщика, налоговые поступления которого в местный бюджет в краткосрочном периоде окупят даже самые смелые «инвестиции» государства. Чуть ли не единственная проблема развития промышленных парков лежит в политической плоскости: органы власти в России работают в периоде прогнозирования до года с оценкой собственной выгоды от каждого процесса, экономическая привлекательность 3-5-летнего проекта заведомо ниже риска смены управляющей команды в регионе и неполучения бонуса по итогам вложенных управленческих усилий.

Яркий пример – Европейский (ранее Волоколамский) промышленный округ – один из первых проектов, который стартовал в 2008 году по инициативе Б.Громова и опирался на подготовленную нормативную базу. Новая власть попыталась масштабировать проект, в результате на законодательном уровне поддержка конкретного проекта значительно снизилась, а обещанное участие государства в инженерном оснащении проекта и вовсе свелось к нулю, легло на плечи собственника индустриального парка компании ООО «Терре ди Лама».

Технопарк в границах мегаполиса: особенности функционирования

Еще несколько лет назад участки в Москве в подавляющем большинстве случаев продавались с целью строительства жилья и офисов. Сейчас же ситуация кардинально поменялась: если раньше технологичные и современные производства можно было разместить только в Подмосковье, испытывая при этом проблемы с доставкой квалифицированного персонала и подведением коммуникаций, то сейчас Москва стала серьезным конкурентом за привлечения инвестиций в производственный сектор.

Выставленные на торги участки станут альтернативой так называемым «индустриальным паркам», которые за последние годы расплодились в области как поселки участков без подряда после кризиса 2008, по сути, ничем от них не отличаясь, представляя собой голой поле с «обещаниями» коммуникаций. В случае с размещением производств, никто не покупает участки в инвестиционных целях, есть четкий бизнес-план и никто не может ждать пока «все построятся» и подведут коммуникации.

С учетом предварительной проработки доступных мощностей, и стоимости подключения коммуникаций, хорошей транспортной доступности, низкой цены «входа», данные участки будут интересны под размещение современных высокотехнологичных производств, возможно в области импортозамещения. Расположение в черте Москвы обеспечит доступность высококвалифицированных кадров, и обеспечит рабочими местами десятки и сотни москвичей.

Проблема многих крупных городов – неравномерное развитие, которое негативно сказывается на транспортной инфраструктуре, экологии и комфорте проживания. На примере Москвы и ближайшего пригорода отчетливо виден дисбаланс: минимальный анализ текущей и прогнозируемой на средне- и долгосрочную перспективу ситуации в части соотношения проживающих и наличия достаточного количества и спектра рабочих мест позволит выделить дефицитные районы.

Именно в этих локациях активного жилищного строительства нужно выбрать заброшенные промышленные территории, которые могут стать технопарками – проектами «полной цепочки», которые смогут насытить локальный рынок труда рабочими местами массовых профессий. Подчеркиваю: не выделить новые, а именно выбрать имущественные комплексы, которые уже используются не в полную силу, но имеют схожий функционал и требуют лишь перепрофилирования существующих помещений.

Именно эти «стратегические точки роста» в первую очередь требуют участия государства – льготного финансирования или привлечения сторонних инвесторов, бесплатную реконструкцию инженерных сетей и предоставление мощностей.